מדריך רכישת דירה יד שניה

במידה והנכם עומדים טרום רכישת דירה יד שניה יותר מכדאי שתקראו את הכתבה הבאה למען ביטחון כספכם!
ככל הנראה במהלך חיפוש אחר הדירה המיוחלת, ביקרתם במספר דירות השוואתם מחירים והנה אתם עומדים לפני רגע גדול ומשמעותי מבחינה כלכלית של רכישת נכס מקרקעין.
העובדה שקיים לנכס ארבעה קירות, ריצפה בוהקת והמחיר טוב אינה מעידה כי ניתן עדין לחתום על זיכרון דברים שהינו מסמך משפטי מחייב והפרתו מחייבת קנס.
להלן אפרט מספר בדיקות שחובה לבדוק לפני חתימה על זיכרון דברים או חוזה מכר.

• בדיקה קניינית- עיון בנסח טאבו עדכני מלשכת רישום מקרקעין יגלה לנו מי בעל הזכות המעודכן בנכס, יש לוודא מול תעודת זהות של המוכר זהות מלאה בינו לבין בעל הזכות הרשום בנסח. בדיקה נוספת שנעשה מול הנסח היא, נבדוק האם הדירה רשומה כדירה (ולא כמחסן), האם מוצמד לדירה זכויות (מחסן, גג וכד'), מה גודלה של הדירה, האם רובץ על הנכס שעבודים או הערות אזהרה.
• עיקולים שעבודים חובות – כפי שפורט לעיל, בנסח טאבו ניתן למצוא חלקיות של הנתונים בדבר שעבודים את יתר המידע נוציא מעיון ברשם המשכונות שם נוודא שעל בעל הנכס לא רובץ כל שעבוד, יש לשים לב שלעיתים שעבוד מוסר מנסח טאבו אך הרישום ברשם המשכונות טרם נמחק מה שעלול להוות בעיה לכל הפחות בקבלת משכנתא על הנכס.
• בדיקת מסמכי הבית המשותף- בדיקת מסמכי הבית המשותף (צו, תקנון ותשריט) יאפשרו לזהות את הדירה, מיקומה ואת הרכוש הצמוד לה. ישנה חשיבות מרובה לבדוק את תשריט הבית לצורך זיהוי הבית וגילוי חריגות בניה. תשריט הוא למעשה תכנית של הנכס בו ניתן לראות את החלוקה הפנימית של הבית כגון חדרים, חדרי שירות, שטח חצר, כניסות ודרכי גישה. באמצעות התשריט ניתן לוודא כי יש התאמה פיזית בין הנכס אותו נרצה לרכוש לבין הזכויות כפי שהן רשומות בפועל וכך ניתן לגלות האם נבנה בדירה חלקים ללא היתר או נסגרו מרפסות שמוצגות לנו כחדרים במקור.
• בדיקה תכנונית- בדיקת היתר בניה של הנכס במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית. היתר בניה הוא אישור רשמי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודות בניה במקרקעין ושם מפורט מה אופי הבנייה על הקרקע (דירות מגורים, שטחי מסחר, משרדים וכד') כמו כן מצורף גרמושקא (תשריט ראה לעיל) החתום על ידי הוועדה.

במאמר מוסגר אוסיף כי מצוי ברחבי הארץ דירות רבות שבנתה חברת 'עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ' דירות שנרשמו בנסח טאבו כדירה אך בבדיקה התכנונית לא נמצא היתר בניה ותשריט, במצב כזה חברת עמידר שהיא חברה ממשלתית לוקחת אחראיות על בנית הבית והרשות המקומית מוציאה אישור המהווה היתר בניה וזאת בלי שהיא מצאה את ההיתר בניה. הרשות המקומית יוצאת מנקודת הנחה שהיתר הבניה אבד עם השנים. (אישית נתקלתי במקרים כאלו בירושלים ובאר שבע).
בעבר המסמכים לא נסרקו וקרו מקרים שהיתרי הבניה והגרמושקא היו נמסרים לצורך עיון ולא היו מוחזרים, אישור העיריה במקרה זה כמוהו כהיתר בניה הן לשווי הבית והן לצורך שמאות במקרה של נטילת הלוואת משכנתא.

• מס רכישה מופחת לדירת מגורים ראשונה- במידה ואתם רוכשים דירת מגורים ראשונה עד לסכום של 1.9 מל"ש היא פטורה ממס רכישה אך שימו לב לנורת אזהרה חשובה הפטור ניתן לרכישת דירת מגורים בלבד כך שבמקרה ונרכוש דירה הרוסה בלי מטבח, שירותים ומקלחת אינה מחוברת לחשמל ומים רוב הסיכויים שנאלץ לשלם 8% מס על כל מחיר הדירה!! דירת מגורים היא רק דירה שמיועדת במצבה הנוכחי למגורים. נושא זה עלה בדיון במיסוי מקרקעין לגבי דירת יוקרה שנמכרה והמוכר רצה להשאיר את הדירה ריקה על מנת שהקונה יבנה את פנים הבית כרצונו וברמה שלו אך מנגד בכדי שהנכס יעמוד בכללים של דירת מגורים רכש באיקאה מתקנים שונים (מטבח, חדר אמבטיה וכד') אותם התקין בדירה, רשות המיסים טענה שמדובר במצג שווא והדירה אינה מיועדת למגורים שכן מתקנים של איקאה אינם תואמים דירת יוקרה, בית המשפט פסק שהדירה עומדת בהגדרה של דירת מגורים שכן אפשר להשתמש בה במצבה הנוכחי למגורים רמת המתקנים לא רלוונטית וגם אם גלוי לעין כי המתקנים הותקנו על מנת לחמוק מתשלום מס עדין היא תחשב למגורים.

המידע לעיל הינו מידע חלקי של הפרטים החשובים והמהותיים טרום רכישת דירה, משרדי נותן ליווי אישי ומקצועי בכל אחד מהשלבים הקשורים לרכישת דירה, זכרו תמיד כי רכישת דירה היא כנראה העסקה הכי גדולה שתעשו בחייכם וכל טעות קטנה עלולה לעלות ביוקר.